업무분야
법무법인 새얼의 명도소송, 채권추심, 강제집행센터입니다.

상가임대차보호법 묵시적갱신

상가임대차 갱신요구권의 10년 확대(기존 5년 => 10년)

임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있습니다. [2018년 10월 16일 개정됨]
위 조항은 2018년 10월 17일 기준으로 신규계약 또는 갱신계약으로부터 계약갱신 요구권이 10년이 적용되었고 이전에는 5년이었습니다.

    단,
    1. 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 연체했을 때
    2. 임대인 동의없이 전대 했을 경우
    3. 임대차계약 체결당시 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지 하고 그 계획에 따르는 경우 등은 정당한 사유가 있는 경우는 거절할 수 있습니다.


상가임대차보호법 제9조(임대차기간 등)

"기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.“

상가임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등)

"임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유없이 거절하지 못한다."
"임차인의 계약갱신요구권은 최초임대차 기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다."

권리금 보호/회수

상가건물임대차보호법의 권리금 회수기회 보호 규정에 따라, 임차인은 임대인에게 권리금을 신규 임차인으로부터 받을 수 있는 기회를 보장받을 수 있습니다. 그러나, 모든 경우에 가능한 것은 아니고, 신규임차인이 임대인과 임대차 계약을 체결할 수 있도록 주선하여야 하고 정보를 제공하여야 하는 등의 요건을 갖추어야 합니다. 이를 갖추기 위해서는, 임대인에게 미리 내용 증명 등으로 통보하는 절차 등이 중요합니다.

권리금에 대한 의무

임대인의 방해 금지 의무 (상가건물임대차보호법 제10조의4)
임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 안 된다.

임차인의 정보제공 의무 (상가건물임대차보호법 제10조의4 제5항)
임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.

임대인의 손해배상 범위 (상가건물임대차보호법 제10조의4 3항)
임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규 임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.



권리금 보호 제외 대상

  • 3기에 해당하는 임대료를 연체한 임차인
  • 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
  • 서로 합의하에 상당한 보상을 임대인이 제공한 경우
  • 임대인의 동의 없이 전대한 경우
  • 임차인이 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
  • 임대차를 계속 하기 어려운 중대한 사유 발생 (건물 노후 및 훼손 또는 멸실 등의 안전사고 우려가 될 때, 철거, 재건축 등이 이루어질 때)


임대인의 권리금 거절 가능 사유

  • 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 여건이 되지 않을 때
  • 신규 임차인이 임차인으로서 의무를 위반할 우려가 있을 때
  • 임대차를 유지하기 어려운 중대한 사유가 발생한 경우


권리금 관련 제공서비스

권리금 법률자문

권리금 법령해석자문, 권리양도 절차 및 방법 자문 등 상가건물임대차보호법상 새로 도입된 권리금 보호규정에 관련된 종합법률자문 서비스를 제공합니다.

권리양도계약서 및 신규임차인 주선통보 내용증명 작성

임차인이 신규임차인에게 권리양도를 하거나 위 권리양도를 방해한 임대인으로부터 권리금 상당 손해배상을 받기 위해서는 먼저 신규임차인과 사이에 권리양도계약을 체결하고, 임대기간이 끝나기 3개월전부터 임대차종료시까지 사이에 임대인에게 신규임차인(권리양수인) 주선통보를 해야 합니다.
저희 센터에서는 위 과정에서 필요한 권리양도계약서 작성 및 신규임차인 주선통보 내용증명 작성 및 발송 서비스를 제공합니다.

권리금 손해배상 합의서 작성

임대인이 임차인의 권리양도를 허용하지 않음으로 인해 권리금 분쟁이 발생한 경우, 종종 임차인이 신규임차인에게 권리양도를 하는 대신, 임대인이 임차인에게 권리금 상당 손해배상을 하기로 하는 합의가 이루어집니다. 저희 센터에서는 위와 같은 합의가 이루어진 경우, 임대인이 지급하는 권리금상당 손해배상액의 비용처리 등 세무문제까지 고려된 권리금 상당 손해배상 합의서를 작성해드리는 서비스를 제공합니다.

권리금 소송 대리

임대인이 임차인으로부터 권리를 양수한 신규임차인과의 임대차계약체결을 거부하는 등 상가건물임대차보호법 제10조의 4 제1항 사유로 임차인이 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해할 경우, 권리금 상당 손해배상청구소송이 제기될 수 있습니다.
이는 임차인이 먼저 손해배상청구소송을 제기하는 형태도 있고, 임대인이 제기한 명도소송에서 임차인이 반소형태로 제기하는 형태도 있습니다.
저희 센터에서는 위와 같은 두가지 형태의 권리금상당 손해배상청구소송을 대리하여 정당한 권리를 지켜드리는 서비스를 제공합니다



<권리금소송 가능여부 체크사항>

체크
<손해배상청구가능>
임대인이
신규임차인과의
계약을 정당한
사유없이
거절하였을 것!
국가소유 건물이 아닐 것
3,000㎡ 미만의 점포일 것
사업자등록을 하고 영업을 하였을 것
3개월 이상의 임대료를 연체한 사실이 없을 것
계약만료일 3개월 전 부터 만료일까지 신규임차인을 마련하였을 것
임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 부터 권리금을 수수하는 행위
임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
<손해배상청구불가>
임대인이 거절할
수 있는
정당한 사유
"아래의 항목 중 1개의 항목에 해당사항이 있다면 손해배상을 청구하기 어렵습니다."
상가건물
임대차보호법
제10조의 4
제2항 각호
임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자격이 없는 경우
임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우
상가건물
임대차보호법
제10조
1항 각호
임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가.임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소유기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우나
나.건물이 노후 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다.다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우


전화상담 1566-6454 문자상담 010-5132-1566 위치안내(인천지방법원)
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