임대차분쟁
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상가임대차 분쟁유형


상가 임대차 소송

임대차계약은 임대인이 임차인에게 목적물을 사용 ㆍ수익할 수 있게 하고, 상대방이 그 대가로서 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약으로 유상 ·쌍무의 낙성계약(諾成契約)에 해당합니다. 상가/주택임대차는 부동산을 목적물로 하며, 전세권이라는 물권을 창설하여 부동산 이용자를 보호하는데 목적을 두고 있습니다.
임대차보호법은 2002년 11월 1일 이후 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용합니다(법 부칙 제1조). 다만, 제3조(대항력에 관한 규정)·제5조(우선변제권에 관한 규정) 및 제14조(최우선변제권에 관한 규정)의 규정은 이 법 시행당시 존속중인 임대차에 대하여도 이를 적용합니다.
다만 이 법 시행 전에 물권(저당권,전세권,유치권, 질권 등의 채권에 우선하는 권리를 말함)을 취득한 제3자에 대하여는 그 효력이 적용되지 않습니다.(법 부칙 제2조).

상가건물 임대차

임차인은 상가건물을 사용하고 수익을 내는 대가로 임대인에게 차임을 지급해야 하며 차임을 두 번에 걸쳐 연체하는 경우 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 임대차기간이 만료되고도 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우 임차인은 임차보증금반환채권에 대한 집행권원과 집행문을 부여받아 강제경매를 신청하고 보증금을 회수할 수 있습니다. 소액보증금의 경우 상가건물가액의 3분의 1을 초과하지 않는 범위에서 일정액에 대해 다른 담보물권에 우선하여 최우선 변제를 받을 수 있습니다.

경업금지 위반

상법에서는 다음과 같이 영업양도인의 경업금지를 규정하고 있습니다. 영업을 양도한 경우에 다른 약정이 없으면 양도인은 10년간 동일한 특별시·광역시·시·군과 인접 특별시·광역시·시·군에서 동종영업을 하지 못합니다. 양도인이 동종영업을 하지 아니할 것을 약정한 때에는 동일한 특별시·광역시·시·군과 인접 특별시·광역시·시·군에 한하여 20년을 초과하지 아니한 범위내에서 그 효력이 있습니다.

만약 양도인이 경업금지의무를 위반하여 동종영업을 한 경우 경업금지가처분신청, 영업중지·영업폐지 청구와 재산상 피해에 대한 보상을 청구하는 손해배상청구, 정신적 피해에 대한 보상을 요구할 수 있습니다.

특히 양수인이 양도인에게 권리금을 지급하고 영업을 양도받았을 때 권리금 또한 법적인 특성 상 영업양도의 대가로 구분되어지기 때문에 권리금을 받고 영업권을 판 양도인은 양수인의 권리를 보호하고 이를 위반하지 않아야 하는 의무를 지게 됩니다. 따라서 권리금반환청구 소송을 제기할 수 있습니다.


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