명도소송
임대차명도, 유치권, 철거소송, 토지 인도 법무법인 새얼에서 해결 해 드리겠습니다.
명도소송유형


아파트빌라 / 다가구 / 집합건물 명도의 유형

  • 임대차계약 기간이 종료된 경우
  • 임차인의 차임이 2기이상 연체된 경우
  • 불법점유자(유치권자)가 권한없이 건물을 점유하고 있는 경우
  • 경매/공매 절차에서 낙찰받은 경우 선순위 임차인 등 점유자를 상대로 하는 경우

상가건물 명도의 유형

  • 임대차계약 기간이 종료된 경우
  • 상가건물 임대차보호법 적용시 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 경과한 경우
  • 임차인의 차임이 3기이상 연체된 경우
  • 불법점유자(유치권자)가 권한없이 건물을 점유하고 있는 경우
  • 상가건물 임대인이 임차인에게 명도를 요구하면서 임차인 영업을 방해하는 경우
  • 부동산경매/공매 절차로 소득권을 취득한 매수자(낙찰자)의 명도요구에도 점유자가 명도에 불응하는 경우

공매 명도의 유형

  • 공매는 인도명령이 없으며 점유자와 협상이 불발시 명도소송으로 진행해야 합니다.

토지/ 임야 명도소송

  • 토지/ 임야 임차인이 임대차계약 해지사유가 발생하여 부동산을 점유할 수 있는 권리가 없어졌을 때는 지체없이 해당 건물을 임대인에게 인도해야 합니다.

    해지사유
    1. 기간만료 : 임대차계약서의 기간이 종료되었음에도 불구하고 임차인이 부동산을 인도 해 주지 않을 때
    2. 차임연체 : 임차인이 2기이상의 임대료가 연체되었을 때
    3. 불법점유 : 불법적인 부동산 점유
    4. 기 타 : 임대차계약서의 계약위반


토지인도청구

토지나 건물, 동산을 점유 그대로 이전을 시키는 것을 “인도청구” 라고 말 합니다.
인도의 경우 강제집행을 하게 되면 현재 그대로 점유이전을 시키게 됩니다.
점유뿐만 아니라 상태를 변경하여야 할 경우 명도소송을 제기해야 합니다.

토지의 경우 토지인도청구로 진행합니다. 정착물에 따라 다음 소송과 함께 진행하게 됩니다.

  • 건물이 있을 경우 : 토지인도 및 건물철거소송 (철거:걷어치워)
  • 수목/입목 등이 있을 경우 : 토지인도 및 수거소송 (수거:거두어감)
  • 정착되어 있지 않은 물건의 경우 : 토지인도 및 취거소송(취거:가저감)


철거청구와 퇴거청구

  1. 철거청구
    • 철거청구란 건물 등 정착물을 걷어 치워버리는 것
    • 집행대상 : 건물/무허가건물 또는 무권리자가 소유한 건물처분
    • *건물을 강제로 부수거나 하여 치워버릴 필요가 있는 경우


  1. 퇴거청구
    • 퇴거청구란 점유자의 살림도구 등 물품을 들어내고 점유를 내는 것
    • 집행대상이 점유자의 물품 등 점유해제를 목적으로 함
    • *채권자가 점유할 필요 없이 건물을 철거할 경우 사용됨


명도소송 판결이 나고 집행문이 발효되면 강제집행하여 해당 부동산을 점유할 수 있습니다.

명도소송을 제기할 때 주의할 것은 반드시 ’점유이전금지가처분’ 을 함께 신청하여야 합니다.
명도소송 제기 시 점유자가 소송진행 중에 부동산을 타인에게 이전하게 되면 기존의 점유자를 상대로 받은 판결문은 사실상 효력을 발생하기 어렵게 됩니다.
따라서 명도소송 중에는 현재 점유자가 타인에게 점유를 이전하지 못하도록 하는 법적제도인 ‘점유이전금지가처분’ 신청을 통해 권리를 사전에 확보하여야 합니다.

명도소송의 경우 절차상에 발생되는 다양한 문제 상황에 대해 쉽게 대처하지 못한다면, 소송결과가 만족스럽지 못함은 물론이고 소송기간 또는 오래 걸려 생각지 못한 금전적, 시간적 손해가 발생될 수 도 있습니다.
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